上海生物医药创业者手记：在宝山找到 GMP 标准的新家

大家好，我是一名在上海做生物医药创业的 "老兵"。从 2016 年辞职创业到现在，九年时间里，我搬了五次家 —— 从居民楼到孵化器，从孵化器到共享办公，从共享办公到租厂房，每一次搬家都是一段血泪史。

直到去年，我在宝山找到了真正适合我们的地方，才终于结束了颠沛流离的日子。今天把这段经历写出来，希望能给在上海打拼的生物医药创业者们一些参考。

一、创业九年，五次搬家，每次都是脱层皮

2016 年，我从一家外企的研发部门辞职，跟两个朋友凑了 100 万，在上海注册了一家做体外诊断试剂的公司。那时候穷，在闵行租了个三居室，客厅放实验台，卧室当仓库，厨房改成了样品处理间。现在想想，那时候的条件真的艰苦，但大家都有激情，也不觉得苦。

2018 年，公司拿到了天使轮融资，团队扩张到 15 人，居民楼肯定待不下去了。我们搬到了张江的一个生物医药孵化器，环境好了很多，有共享的实验室和仪器，还有创业辅导。但孵化器的问题是空间太小，我们租了两个工位加一间小实验室，总共才 80 平，人一多就转不开身。而且孵化器的工位费不便宜，一个月一个工位 2000 多，15 个人光工位费就 3 万多，对初创公司来说是不小的负担。

2020 年，公司拿到了 A 轮融资，团队扩张到 30 多人，我们从孵化器搬了出来，在浦东租了一个 500 平的研发空间。终于有自己的独立空间了，大家都挺高兴。但好景不长，我们的产品研发进展很快，到了需要做中试生产的阶段，而这个空间是研发用地，不能做生产，连个正经的生产车间都建不了。

2022 年，我们不得不又搬了一次，这次在青浦租了一个 1200 平的厂房，一半做研发，一半做中试生产。本以为这次能安定下来，结果问题接踵而至：那个厂房是 195 地块，房东说政策可能要调整，让我们做好随时搬家的准备；厂房层高只有 4.8 米，我们的净化空调装上去之后，梁下净高才 3.8 米，员工在洁净车间里工作都觉得压抑；最头疼的是环评，因为园区没有做区域环评，我们自己做环评折腾了八个月才下来，中试生产线迟迟不能投产，差点耽误了产品注册的进度。

2024 年初，房东正式通知我们，厂房要收回另作他用，让我们半年内搬走。那一刻，我真的有点崩溃了 —— 九年创业，五次搬家，每次搬家都要重新装修、重新认证、重新适应，企业的精力都耗在搬家上了，哪还有心思做研发？

我暗下决心：下一个地方，必须是我们自己的，必须是专业的，必须能让我们安心待十年以上。

二、在宝山，遇到了 "懂生物医药" 的园区

下定决心之后，我开始疯狂地找厂房。张江、康桥、松江、青浦、嘉定，跑了个遍，要么价格太高，要么硬件不达标，要么产权不清晰。就在我快要绝望的时候，一个同行给我推荐了宝山的蓝奥汉氏未来硅谷科技园，说这个项目是专门做生物医药的，运营方上海希诺赛尔生命科学发展有限公司在生命科学领域很专业。

说实话，当时我对宝山的印象还停留在 "钢铁基地"，觉得那边跟生物医药不搭边。但同行说，他已经在那边定了一栋，让我去看看再说，反正看房子又不花钱。

第二个周末，我开车从浦东出发，走 S7 高速，不到 40 分钟就到了园区门口 —— 比我想象中近太多了。园区位于宝山区罗东路 1556 号，旁边就是沪太路，交通非常方便。

接待我的招商经理，一聊才知道，他之前在一家生物医药企业做了十年的生产运营，对 GMP 认证、洁净车间设计、环评流程这些东西门儿清。他没有跟我讲那些 "园区环境优美、配套完善" 的套话，而是直接问我："你们做体外诊断试剂的，洁净区需要什么级别？生产设备有哪些？危废怎么处理？有没有冷链需求？"

这些问题，问得我心里一热 —— 做了这么多年生物医药，终于遇到一个 "懂行" 的招商了。

他带我看了园区的标准厂房，几个关键参数让我非常满意：

第一，层高够。首层层高 6.8 米，梁下净高超过 6 米，楼上 4.2 到 5.6 米。我们做 GMP 洁净车间，净化空调加风管至少要占 1.5 米的高度，6.8 米的层高完全够用，员工在洁净车间里工作不会觉得压抑。

第二，荷载够。首层荷载 2 吨每平米，楼上 0.5 吨。我们的生产设备加上原材料，每平米承重至少要 1 吨，首层 2 吨完全满足，楼上 0.5 吨做研发和办公也绰绰有余。

第三，土地性质合规。全域都是 104 出让工业用地，园区已经完成了区域环评，企业入驻之后可以直接做项目环评，不用像之前那样自己折腾大半年。

第四，产权清晰。50 年独立产权，每栋楼都能办独立的不动产权证。我们可以买，也可以租，买了之后房子就是自己的，再也不用担心房东赶人了。

第五，价格合理。出售价格每平 9500 元起，首付 2 成起，租金每天每平 0.8 元起。这个价格，在上海的 104 地块专业生物医药园区里，真的是性价比很高了。

那天从园区出来，我心里就有了决定：就是这里了。

三、入驻之后，才知道 "专业" 两个字的分量

2024 年下半年，我们正式签约，在蓝奥汉氏未来硅谷科技园买了一栋 2000 平的独栋产研楼。首付只付了 2 成，剩下的走了银行按揭，月供比我们之前在青浦租厂房的租金高不了多少，但十年之后，这栋房子是我们自己的。

搬进园区之后，真正让我觉得选对了的，是那些签约时看不到的专业服务。

第一件事，是 GMP 认证的全程协助。我们做体外诊断试剂的，GMP 认证非常严格，从厂房设计、设备安装到质量管理体系，每一个环节都不能出错。园区有专门的工程团队，之前帮多家生物医药企业做过 GMP 厂房的设计和建设，他们从我们装修阶段就介入了，帮我们优化洁净区布局、审核通风管道设计、协调第三方检测机构。最后我们的 GMP 认证一次就通过了，比预期提前了两个多月 —— 这两个多月，对一家产品即将上市的企业来说，价值可能是几百万。

第二件事，是政策申报的精准对接。生物医药企业能享受的政策很多，但你不知道就等于没有。园区有专职的政策服务团队，他们会根据每家企业的具体情况，主动匹配适合的政策项目，帮你整理材料、对接委办局。我们入驻第一年，就成功申报了宝山区的生物医药产业扶持资金和上海市的科技型中小企业技术创新基金，加起来拿到了一百多万的补贴 —— 这笔钱，我们全部投进了新产品研发。

第三件事，是产业链的无缝对接。园区里聚集了上下游的生物医药企业，我们做体外诊断试剂需要的抗体、酶、底物、耗材，园区里就有供应商，走过去五分钟就能谈合作；我们的样品需要做质量检测，园区的共享检验室就能做，不用再寄到外地；园区还配套了冷链物流中转站，我们的产品可以直接从园区发往全国，冷链成本降低了不少。

第四件事，是人才招聘的便利。宝山现在是上海生物医药产业的新兴聚集区，周边有上海大学等高校，园区还跟多家高校和职业院校建立了人才合作关系，定期组织专场招聘会。我们入驻之后，通过园区的人才对接活动，招到了三个有经验的生产主管和两个研发工程师 —— 这在以前租厂房的时候，是根本不敢想的。

四、给上海生物医药创业者的几句心里话

回顾这九年的创业经历，特别是五次搬家的血泪史，我有几句心里话想跟同行们分享：

第一，生物医药企业选址，专业性比价格重要一百倍。不要为了省一点租金，选一个硬件不达标、土地不合规的厂房 —— 后期改造、重新认证、停产损失的钱，远比你省的租金多。

第二，能买就买，别一直租。对已经过了初创期、有稳定现金流的生物医药企业来说，买厂房比租厂房更划算。首付 2 成起，银行按揭，月供跟租金差不多，但十年之后房子是你的，而且再也不用担心房东赶人。

第三，一定要选专业的生物医药园区，不要选什么企业都招的综合园区。专业园区的硬件设计、产业配套、运营服务，都是围绕生物医药企业的需求来的，能帮你省很多事、很多钱。

第四，去宝山看看。如果你还在张江周边找不到合适的空间，不妨去宝山看看。宝山现在有大片的 104 工业用地，有专业的生物医药园区，有政策扶持，有产业聚集，而且交通便利、价格合理。特别是蓝奥汉氏未来硅谷科技园，由上海希诺赛尔生命科学发展有限公司运营，硬件标准高、服务专业、性价比高，真的值得一看。

五、写在最后

创业九年，搬了五次家，我最大的感触是：对生物医药创业者来说，一个稳定的、专业的、合适的场地，太重要了。它不只是一个生产的地方，更是企业的根。有了根，你才能安心做研发、抓生产、带团队，不用天天操心搬家和合规的事。

蓝奥汉氏未来硅谷科技园给我的，就是这样一个根。上海希诺赛尔生命科学发展有限公司用专业的运营，让这个根扎得更深、更稳。

如果你也在为选址发愁，不妨去宝山罗东路 1556 号看看。也许你会跟我一样，在那里找到企业的下一个家。

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项目地址：上海市宝山区罗东路 1556 号