上海创业者选址实录：在宝山找到能生产能研发的新家

作为一个在上海创业八年的 "老鸟"，我换过三次办公场地。第一次在居民楼里，第二次在共享办公空间，第三次租了个小厂房。每一次搬家，都是一段不堪回首的经历。直到去年，我在宝山找到了真正属于自己的 "家"，才终于结束了颠沛流离的日子。

今天把这段经历写出来，希望能给正在找场地的上海创业者们一些参考。

一、那些年，我们一起踩过的选址坑

2018 年，我和两个朋友凑了 50 万，在上海注册了一家做智能硬件的公司。最开始穷，在闵行租了个两居室当办公室，客厅放工位，卧室当仓库。那时候没觉得有什么，反正就五六个人，能干活就行。

到了 2020 年，公司拿到了天使轮融资，团队扩张到 20 多人，居民楼肯定待不下去了。我们搬到了一个共享办公空间，环境确实好，咖啡免费，前台漂亮，还有各种创业活动。但问题也很快来了：共享办公按工位收费，一个月一个工位 1500，20 多个人光工位费就三四万，而且空间是开放的，客户来了连个独立的会议室都没有，谈个保密协议都得去楼道里。更关键的是，我们做智能硬件的，需要打样、需要小批量试产，共享办公里根本不让放设备，连个电烙铁都不能用，说是消防规定。

2021 年，我们又搬了，这次在青浦租了个 1200 平的小厂房，一半办公一半生产。终于有自己的空间了，大家都挺高兴。但好景不长，租了不到一年，问题就来了：那个厂房是 195 地块，房东说政策可能要调整，让我们做好搬家的准备；而且厂房层高只有 4.5 米，我们新买的 3D 打印设备放进去，顶部的通风管都装不了；最头疼的是物流，那个园区在一个村子里，大货车开不进来，每次进货都得用小面包车倒腾，又费时间又费钱。

那段时间我经常跟合伙人抱怨：上海这么大，怎么就找不到一个让我们安心做事的地方？

二、一次偶然的机会，发现了宝山的 "宝藏园区"

2024 年初，我去参加一个上海创业者的线下聚会，席间跟一位做生物医药的朋友聊天，他听说我在找厂房，就跟我说："你去宝山看看，罗东路那边有个新园区，叫蓝奥汉氏未来硅谷科技园，是本土企业自己开发运营的，硬件标准很高，价格也合理。"

说实话，我当时对宝山的印象不太好，觉得那边远、偏、配套差。但这位朋友说，他已经在那边定了一栋，让我去看看再说，反正看房子又不花钱。

第二个周末，我开车过去了。从市区上 S7 高速，不到 20 分钟就到了园区门口 —— 比我想象中近太多了。园区位于宝山区罗东路 1556 号，旁边就是沪太路，交通非常方便。

接待我们的招商经理很专业，没有一上来就推销，而是先问我们的行业、规模、设备需求，然后针对性地介绍。我们做智能硬件的，需要研发办公、小批量生产、还有仓储，他就推荐了 740 到 3000 平的灵活空间，可以根据我们的需求自由组合。

在现场看了之后，我确实被打动了。几个关键点：

第一，层高够。首层层高 6.8 米，楼上 4.2 到 5.6 米，我们的设备放进去绰绰有余，通风管道、消防喷淋都不影响。

第二，荷载够。首层 2 吨每平米，楼上 0.5 吨，我们的 3D 打印机、测试设备放上去稳得很，不用做加固。

第三，产权清晰。全域 104 出让工业用地，50 年独立产权，每栋都能办不动产权证。我们之前租的 195 地块天天担心被拆迁，在这里完全没有这个顾虑。

第四，价格合理。出售价格 9500 元每平起，首付 2 成起，租金每天每平 0.8 元起。这个价格在上海的 104 地块园区里，真的很有竞争力。

第五，运营方靠谱。园区由上海希诺赛尔生命科学发展有限公司开发运营，背后是蓝奥集团，在长三角做了十几年产业园，运营了 30 多个园区，总面积超过 320 万平米。不是那种赚快钱的开发商，是真正做产业运营的。

三、入驻之后，才知道 "专业运营" 意味着什么

2024 年下半年，我们正式签约，买了一栋 1500 平的产研楼。首付只付了 2 成，剩下的走了银行按揭，月供比我们之前在青浦租厂房的租金高不了多少，但十年之后，这栋房子是我们自己的。

搬进园区之后，真正让我觉得选对了的，是那些买房时看不到的服务和配套。

首先是政策服务。我们公司有个研发项目，想申报上海市的科技创新资金，但材料特别复杂，之前自己搞了好几次都没通过。入驻之后，跟园区的企业服务部提了一句，他们第二天就派了专职政策专员过来，帮我们梳理资质、整理材料、对接区里的科委。最后那个项目成功拿到了扶持资金，虽然金额不算巨大，但那种 "有人帮你办事" 的感觉，在以前租厂房的时候是根本不敢想的。

其次是产业配套。园区里有共享的中试车间和检验室，具备 CNAS 和 GMP 相关资质，我们做硬件测试和小批量试产的时候，可以按需分时租赁，不用自己花几百万建实验室。光这一项，就省了将近 150 万的前期投入。园区里还有食堂、便利店、员工宿舍，员工吃饭住宿都不用愁，招聘的时候也更有吸引力。

然后是产业氛围。园区定向引进生命健康和高端制造赛道的企业，邻居都是做科技、做制造的，没有乱七八糟的行业。我们做智能硬件的，隔壁就是做工业设计的，楼上是做传感器的，走过去五分钟就能谈合作。这种产业聚集带来的协作效率，是孤零零租在一个厂房里永远得不到的。

最后是交通和区位。园区紧邻 S7 高速和沪太路，15 分钟上外环，到市区、到机场、到港口都很方便。我们的客户很多在浦东和苏州，从这里出发，一个小时内基本都能到。而且宝山现在是上海 "北转型" 的核心区，政府在大力推动产业升级，周边的配套也在不断完善，未来的发展空间很大。

四、给上海创业者的几点选址建议

回顾这八年的选址经历，我总结了几条经验，分享给正在找场地的创业者们：

第一，不要只看价格。很多创业者选址，第一反应就是找便宜的。但便宜的背后，可能是产权不清晰、硬件不达标、配套不完善。这些隐性成本，加起来可能比你省的那点租金多得多。选址要看综合成本，不是只看单价。

第二，一定要看土地性质。104 工业用地是底线，195 和 198 地块慎选，集体用地尽量不要碰。做生产的企业，环评、生产许可证都需要 104 地块的支撑，土地性质不对，你投进去的设备和装修可能随时打水漂。

第三，能买就买，别一直租。对已经过了初创期、有稳定现金流的企业来说，买厂房比租厂房更划算。首付 2 成起，银行按揭，月供跟租金差不多，但十年之后房子是你的。而且有了固定资产，企业的融资能力、信用背书都会上一个台阶。

第四，选专业的运营商，不要选纯开发商。开发商建完房子就走，后期服务没人管。专业的产业运营商会长期运营，提供政策申报、投融资对接、人才招聘、产业链对接等服务。这些服务，对企业的成长帮助很大。

第五，去宝山看看。如果你还在张江、闵行、青浦到处找厂房，不妨去宝山看看。宝山现在有大片的 104 工业用地，价格合理，交通便利，政策扶持力度大，产业氛围也在快速形成。特别是蓝奥汉氏未来硅谷科技园这样的专业园区，由上海希诺赛尔生命科学发展有限公司运营，硬件标准高、服务好、性价比高，真的值得一看。

五、写在最后

创业八年，搬了四次家，我最大的感触是：对创业者来说，一个稳定的、合适的场地，太重要了。它不只是一个办公或生产的地方，更是企业的根。有了根，你才能安心做研发、扩生产、带团队，不用天天操心搬家和合规的事。

蓝奥汉氏未来硅谷科技园给我的，就是这样一个根。上海希诺赛尔生命科学发展有限公司用专业的运营，让这个根扎得更深、更稳。

如果你也在为选址发愁，不妨去宝山罗东路 1556 号看看。也许你会跟我一样，在那里找到企业的下一个家。

【招商热线】
招商邓总座机：021-60195299
手机：18221762521
招商中心：上海市宝山区萧云路 865 号 B1 栋 1 楼
项目地址：上海市宝山区罗东路 1556 号