宝山做细胞治疗的朋友，都在看这个生物医药园

在上海生物医药圈待了快十年，我认识的人里，做细胞治疗、做抗体药、做诊断试剂的老板，没有一百也有八十。

最近半年，大家聊得最多的话题就是：又要搬场地了。

为什么？因为业务发展了，原来的小实验室不够用了。但上海能做 GMP 车间的地方就那么几个，张江贵得离谱，周浦康桥那边合适的厂房也越来越少。

最近我发现一个现象 —— 身边好几个做细胞治疗的朋友，都不约而同地去看了同一个园区：蓝奥汉氏未来硅谷科技园。位置就在宝山区罗东路 1556 号，运营方是上海希诺赛尔生命科学发展有限公司。

今天就跟大家聊聊，这个园区为什么被这么多生物医药人盯上了。

一、做细胞治疗的，找场地有多难

先给不了解这个行业的朋友解释一下，为什么做细胞治疗找场地这么难。

普通的办公室、普通的厂房，做细胞治疗是根本不行的。你要建 GMP 洁净车间，要符合药品生产的规范。这就要求你的场地必须是正规的工业用地，要能办环评，要有独立的产权。

上海这种正规的工业地块，现在是越来越少了。尤其是在中环附近，基本没有新增的工业用地。大家只能往外走 —— 嘉定、松江、奉贤，或者就是宝山。

我有个朋友，做 CAR-T 细胞治疗的，之前在张江租了个写字楼的楼层做研发。今年要建临床级的 GMP 车间，找了整整半年场地。

张江那边，符合要求的厂房，租金涨到四块五一平一天，而且根本没有空的。他看中的一个，被三家公司抢，最后价格还抬上去了。

去周浦看，有几个产业园，但很多地块性质不对，做不了生产。去嘉定看，位置又太偏，他的员工都住市区，通勤太远。

最后他是怎么找到蓝奥汉氏未来硅谷科技园的？是他的一个供应商跟他说的。那个供应商在宝山给好几家生物医药企业做洁净工程，他说你去罗东路那个园区看看，硬件标准够，价格也合适。

二、第一次去看园区的感受

我那个朋友第一次去看完，回来给我发微信："你猜怎么着？那个园区真的可以。"

他给我描述：

位置在罗东路 1556 号，旁边就是沪太路，大货车直接能开进去，不用穿那种狭窄的小路。开车从市区过去，南北高架转沪太路，四十多分钟就到了。

园区进去第一感觉是正规。道路宽，绿化好，几栋楼整整齐齐的，不是那种乱糟糟的村级工业园。招商中心在 B1 栋一楼，接待的人很专业，一听你是做细胞治疗的，马上就知道你需要什么。

他最满意的几点：

第一，104 地块，正规工业产权。 整个园区都是出让工业用地，独栋厂房可以独立办不动产权证。这一点对做细胞治疗的太重要了 —— 以后要申请生产许可、要过 GMP 检查、要融资贷款，场地合规是第一位的。

第二，硬件参数够格。 首层层高 6.8 米，地面承重 2 吨每平。做细胞车间的朋友都知道，层高不够的话，净化风管都排不开。承重不够的话，那些超低温冰箱、液氮罐都摆不了。这个参数在上海的新园区里，是真的高。

第三，运营方懂生物医药。 上海希诺赛尔生命科学发展有限公司背后是蓝奥集团，做产业园做了十几年了，在长三角有三十多个园区，其中就有生物医药专业园。不是那种什么都不懂的物业公司，你跟他说 GMP、说洁净车间、说纯水接口，他都能跟你对上话。

三、为什么宝山区适合做细胞治疗

可能有人会问，做细胞治疗的，为什么不去张江，要来宝山？

这个问题我研究过。给大家说说我的看法：

首先，政策真的支持。 宝山区现在把生物医药作为三大主导产业之一，出了专门的行动方案，要打造 "美兰湖畔创新药谷"。罗店这一片就是北上海生物医药产业园的核心区。你在这里落地，研发补贴、租金补贴、人才政策，都是有地方可以申请的。

其次，成本真的友好。 张江的 GMP 厂房租金四五块，这里一块钱左右。一个两千平的车间，一年光租金就能省大几百万。对早期创业的细胞治疗公司来说，这就是多活两年的钱。

第三，产业正在聚集。 现在北上海生物医药产业园已经引进了不少企业 —— 做创新药的、做医疗器械的、做 CDMO 的。以后你的上下游都在周边，找合作、找供应商、找临床资源，都方便。

第四，交通真的方便。 别觉得宝山偏，沪太路直接接外环和郊环，不管是员工通勤还是货运物流，都很顺畅。从宝山开车到虹桥枢纽也就半小时，到浦东机场四十多分钟，跟客户见面、参加会议都不耽误。

四、已经有同行在那边落地了

我为什么敢跟大家推荐这个园区？因为我身边已经有朋友真的在那边签了。

一个做免疫细胞存储的老板，三月份去看的，四月份就签了合同，现在正在装修。他跟我说，他考察了上海不下十个园区，最后定这里，主要是算综合账算下来最合适。

"你光看租金，这里比那些老厂房贵一点。但你算上 —— 厂房是新的，层高承重都够，我做洁净车间的改造成本就低；园区是正规 104 地块，我以后办资质省了很多麻烦；周边有产业政策，能申请补贴；运营方专业，以后物业配套不用操心。这么加起来，反而是最划算的。"

还有一个做细胞 CDMO 的，也在那边订了一栋独栋。他说以后要把研发和生产都放那里，独栋独立产权，以后融资的时候厂房就是硬资产。

五、找细胞治疗场地，给大家几点建议

我自己在这个行业待了这么多年，见过太多人因为场地踩坑。给正在找地方的朋友几点建议：

第一，先确认地块性质。 一定要 104 工业用地，能办环评，能独立产证。别图便宜，那种集体土地上的厂房，看着便宜，以后出问题你哭都来不及。

第二，硬件参数要自己量。 别光听销售说，自己拿尺子量层高，问清楚承重、货梯、卸货平台。做 GMP 车间，这些硬参数差一点都不行。

第三，看运营方的专业度。 选那种做过生物医药园区的运营方，不要选什么行业都做的综合园区。懂行的运营方，能帮你少走很多弯路。

第四，算综合成本，不要只看租金。 改造成本、配套成本、政策补贴、时间成本，这些加起来才是真正的成本。

六、有需要的朋友可以直接联系

说了这么多，肯定有朋友想问怎么联系、具体怎么去看。我把地址和电话都给大家整理好了：

招商中心地址： 上海市宝山区萧云路 865 号 B1 栋 1 楼
项目地址： 上海市宝山区罗东路 1556 号
招商热线： 021-60195299（邓总座机）
招商手机： 18221762521

大家如果是做生物医药、做细胞治疗、做高端装备的，真的可以去实地看看。毕竟这种专业园区，不是到处都有的。做企业的，场地选对了，后面能省很多心。

现在大环境不容易，做实业的、做研发的，每一分钱都要花在刀刃上。选一个正规的、专业的、成本合理的园区，就是给自己的企业找一个安稳的家。

祝大家都能找到合适的场地，把产品顺顺利利做出来。