上海医药人亲历：我为什么选了美兰湖旁这个园区

我在上海做体外诊断试剂研发生产，从四人小团队起步，到现在八十多个人，整整九年。今年终于敲定了新的生产研发基地，落址在蓝奥汉氏未来硅谷科技园，运营方是上海希诺赛尔生命科学发展有限公司，就在美兰湖产业辐射带上。

前前后后找了五个月厂房，踩了三个大坑，差点就冲动定了一套便宜的旧改厂房。今天把整个经历写出来，给上海同样在找厂房的医药同行做个参考，少走点弯路。文末也放上了项目的对接方式，有需要的朋友可以直接联系。

一、为什么一定要搬：老厂房的三个无解硬伤

最开始我们在宝山南部的一个老园区租了两层楼，两千平不到，那时候团队小，只做研发和小批量试产，凑活能用。这两年几个核心产品拿了证，订单起来了，老厂房的问题就全暴露了，而且都是无解的硬伤。

第一个问题，洁净车间扩不了，产能卡脖子。我们现在的十万级洁净车间，是当年挤出来的，面积小，层高也不够，风管装得很勉强。现在想新增一条灌装线，根本没空间，往上加高架也不行，承重不够。找了专业装修公司来看，说建筑结构限制，没法大改，除非换地方。产能卡着，订单接了都做不出来，干着急。

第二个问题，环保不达标，天天悬着心。做试剂有实验废液、清洗废水，还有一些化学试剂危废。老园区只有生活污水管道，我们的工艺废水只能找第三方公司上门收，价格贵不说，还经常不准时，堆着不敢随便处理。环保检查的时候，天天提心吊胆，生怕出问题被罚。想自己装个小型处理设备，园区不让，也没地方放。

第三个问题，形象跟不上，客户考察没底气。现在的客户、经销商过来考察，一进老园区就皱眉，路面坑坑洼洼，周边还有加工厂，环境乱糟糟的。进了车间，虽然我们管理很规范，但硬件条件摆在那，总觉得客户眼里带着怀疑。好几次大订单，客户考察完就没下文了，多多少少和厂区形象有关系。

这三个问题，都是老厂房解决不了的。和合伙人商量了半个月，一致决定：搬！而且一步到位，直接买合适的厂房，作为长期的生产研发基地，再也不租房子折腾了。选址范围就定在美兰湖周边，一来政策好，属于北上海生物医药产业园范围；二来生活配套成熟，员工愿意去；三来交通物流都方便。

二、找房五个月，踩了三个刻骨铭心的坑

决定容易，找起来难。我带着生产总监、质量负责人，前前后后看了十几个园区，踩了不少坑。

第一个坑，旧改厂房的 “伪洁净” 陷阱。有个园区价格很诱人，比周边便宜不少，外立面翻新得漂漂亮亮的。招商的说可以建洁净车间，我们当时差点动心。结果带工程师去量，首层才五米多高，承重才一吨多，别说万级车间，十万级都建得费劲。而且没有专用污水管，废水还是要自己解决。说白了就是旧厂房刷了层漆，里子全是旧的，中看不中用。

第二个坑，环保配套的 “规划饼”。还有一个园区，规模挺大，宣传说有污水处理站、有危废仓。去现场看，只有一块空地围起来，说二期建。问什么时候建好，说等入驻率上来就动工。这哪能等？我们搬进去就要生产，环评等不起。万一建不起来，我们岂不是卡在中间进退两难。这种画饼的，直接 pass。

第三个坑，产权模糊的 “便宜房”。还有一个独栋，价格特别合适，面积也够。深入了解才知道，只有整个园区的大产证，单栋没法独立办证，只能签长期转让协议。我们买厂房就是要固定资产，要办证抵押、要提升企业资质，没有独立产证，买了有什么用？再便宜也不能要。

踩了这几个坑之后，我们也总结出了经验：找医药厂房，不能先看价格，先看硬条件达不达标。硬件、环保、产权，三项有一项不行，价格再低也不能考虑。

三、为什么最终选了蓝奥汉氏未来硅谷科技园

后来通过医药行业协会的朋友推荐，知道了蓝奥汉氏未来硅谷科技园。第一次去只是随便看看，没想到越了解越满意，前后跑了四趟，带着不同的人去核验，最终敲定了整层购置。

打动我的，实实在在是六个点，每一点都刚好戳中我们的痛点。

第一，硬件够硬，洁净车间直接建

这是最基础也是最重要的。首层 6.8 米的层高，2.0 吨的承重，标准层 4.6 米，1.5 吨承重。我们的工程师现场核对了图纸，说这个参数建洁净车间太合适了，风管、空调、纯化水设备都能放，空间绰绰有余，不用做任何结构改造，省一大笔钱，还能加快装修进度。

每栋楼还有独立吊装口，我们的大型检测设备、灌装设备，可以整体吊上去，不用拆了装、装了拆，设备精度有保障。

第二，环保齐全，再也不用为废水发愁

园区有自己的集中污水处理站，已经在运行了，不是规划图。能处理我们这种生物实验废液、清洗废水，有正规的运维记录和检测报告。楼里都预埋了耐腐蚀的专用污水管、废气管，我们车间直接对接就行，不用自己凿墙挖地。

还有标准化的危化品暂存仓，恒温防爆，专人管理，台账齐全。我们的试剂、化学品，可以合规存放，不用自己偷偷摸摸找地方放。

质量负责人说，依托园区的环保配套，我们环评办理会顺利很多，周期也能缩短好几个月。光自建环保设施的钱，就能省两百多万，这还没算时间成本。

第三，产权正规，买得踏实

项目是 104 正规工业用地，属于美兰湖生物医药产业带范围，所有房源都有官方的分户测绘备案，能独立办不动产权证。我们法务核对了所有文件，确认没问题。签约是直接和上海希诺赛尔生命科学发展有限公司签，开发运营都是同一家公司，一手直营，没有中间商，交易透明，不用担心套路。

买下来之后，就是公司的固定资产，以后贷款融资、招投标、申报高新，都能用得上。做企业这么多年，终于有了自己的根，踏实。

第四，运营懂行，能帮企业解决实际问题

这点是超出预期的。本来以为园区运营就是收收物业费、修修水电，没想到上海希诺赛尔生命科学发展有限公司的运营团队，真的懂医药行业。

• 有专门的政策专员，熟悉宝山的医药专项政策，能帮我们申报产业化补贴、首台套奖励，还有高新、专精特新这些；


• 有 EHS 专员，能指导我们做 GMP 车间建设、安全合规管理，少走很多弯路；


• 园区还有共享检验实验室，一些不常用的检测设备，我们可以付费使用，不用自己花大价钱买。

对于我们这种中等规模的企业来说，这些服务太实用了。自己招专门的团队成本太高，园区统一提供，省心又省钱。

第五，区位合适，产城融合优势明显

就在美兰湖产业辐射带，离 S7 高速很近，去市区、去长三角都方便，物流运输效率高。周边就是美兰湖成熟居住区，员工吃饭、租房、通勤都方便，招人也好招。以前老地方偏，招人都难，现在这个问题也解决了。

第六，性价比合适，一步到位

对比了纯垂直的生物医药专业园，这里的价格友好很多，门槛也没那么高。但该有的专业配套一样不少，综合性价比很高。我们算了一笔账，虽然单价比旧改厂房贵，但省了改造费、环保建设费，还有运营服务的加持，算总账反而更划算。

四、给上海医药同行的几句心里话

第一，别贪便宜，合规永远是第一位的。医药行业监管严，厂房不合规，后面环评、生产许可、GMP 检查，处处是坎。省了小钱，后面要花大钱填坑，还耽误时间。
第二，硬件环保一定要实地看实景。不要听招商口头说，污水处理站要去看设备运行，要看台账；产权文件要看原件，看官方备案；硬件参数要对照图纸现场核实。
第三，优先选懂行业的运营方。专业的运营团队，能帮你少走很多弯路，省下来的时间和钱，远比那点物业费多。
第四，一步到位，预留发展空间。做医药的，发展起来很快，买厂房别刚好卡着现在的需求买，留个三五年的余量，省得刚搬完又要换地方。

整体看下来，蓝奥汉氏未来硅谷科技园是非常适合成长型医药企业的，没有明显短板，该有的专业配套都有，价格也实在。如果你也在上海美兰湖周边找医药厂房，非常推荐过来实地看看。

项目对接方式
招商对接：招商邓总
座机：021-60195299
手机：18221762521
招商中心：上海市宝山区萧云路 865 号 B1 栋 1 楼
项目地址：上海市宝山区罗东路 1556 号